PROPIETARIOS E INQUILINOS

Por Daniela Hacker

La Dra. Diana Sevitz es Mediadora de Propiedad Horizontal y Árbitro de los Tribunales Arbitrales de Consumo nombrada por la Asociación Consumidores Argentinos.
¿Cuáles son hoy los problemas más comunes entre propietarios e inquilinos?
La falta de comunicación con los administradores y el desconocimiento de los derechos y deberes de los propietarios. También la falta de mantenimiento edilicio.En cuanto a los inquilinos, un problema muy común es el pago de expensas extraordinarias.
¿Cuál sería la mejor solución para resolverlos?
Siempre a través de capacitación para que tengan forma de defenderse. Si no hay que recurrir a métodos alternativos de resolución de disputas, como por ejemplo mediación y arbitraje¿Qué tipo de problemas son los más comunes con respecto a los administradores.
¿Qué solución propone?
Muchas veces no son claras las liquidaciones de expensas o no se llama regularmente a asambleas ordinarias.La solución es que ambas partes, tanto propietarios como administradores, deben estar bien capacitados. Los propietario deben saber pedir lo que necesitan y los administradores escuchar y solucionar los temas del edificio.
-¿Qué puede hacer un propietario que compra un inmueble nuevo con vicios de construcción?
Una vez que los detecta tiene 60 días para notificar al vendedor de la existencia de los mismos y luego reclamar judicialmente
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Más datos:
- El plazo mínimo para alquileres con destino a vivienda (con o sin muebles) es de 2 años. Pero a partir de los 6 meses, el locatario puede rescindir el contrato. Para eso debe notificar en forma fehaciente con una antelación mínima de 60 días. Si lo hace en el primer año, deberá pagar como indeminización un mes y medio de alquiler. Durante el segundo año, la indemnización será de un mes por el mismo concepto.
- Existe un Registro Obligatorio para Administradores de Consorcios en el Gobierno de la Ciudad de Bs As .
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Teléfonos útiles
Tribunales Arbitrales de Consumo: 4349 4172 al 5 Julio A. Roca 651 pb: Ciudad de Bs As
Unión Argentina de inquilinos: 4382 3319/ 0568 Talcahuano 291, p4 Ciudad de Bs As.
www.inquilinos.org.ar
Cámara de Propietarios: 4342 7249 Av de Mayo 822 p4 of4 www.capra.com.ar

11 comentarios en “PROPIETARIOS E INQUILINOS”

  1. Martín Stortoni Dice:

    El motivo del este mail, es y tiene que ver con una situación que se reproduce cada dos años.
    Tanto mi señora como yo, somos Psicólogos Sociales, tenemos dos hijos de 9 y 13 años.
    El alquilar. Que nos pasa a quienes alquilamos. No todos los medios se hacen eco de este tema. Quizás el Gobierno jamás dio posibilidad de crédito de vivienda digna como lo indica la Constitución Argentina.
    Una causa más en un contexto hostil y de discriminación para quienes tenemos que soportar que se nos investiguen, en muy poco tiempo quizás debemos dar muestras de nuestros ADN.
    Para alquilar, más allá de los valores sub – evaluados en el mercado de alquileres donde un tres ambientes ronda los 1500 a 2000 pesos y los ingresos son de 4000 a 5000. El Gobierno y el Capitalismo diría que esa cifra es lo máximo y quizás hasta exagerada para cualquier ciudadano que la gane por su esfuerzo de trabajo, el único capital que posee.
    Para abonar 1800 pesos (el primer año) puesto que en el segundo piden 2200. En un super salario según diría el gobierno, están quedando 2000 pesos. Comer en nuestro querido país mensualmente para 4 personas se gasta 1500 a 2000 pesos, el gobierno dice que la canasta familiar es de 600 pesos (…) Esto es humillante. Tendrían que vivir funcionarios del gobierno un mes solamente con 4000 pesos, alquilar, pagar los gastos de expensas, de impuestos, de teléfono de gas, de luz, del colegio de los hijos, de mantenerse cotidianamente. Para comprender y entender de una vez por todas que la clase media está cada vez más baja.
    Si a esto le sumamos el stress de una mudanza cada 2 años, el desarraigo. La situación empeora.
    Pero ahora se suma otro obstáculo más: Las inmobiliarias generalmente por no decir todas, de 20 que recorrí, 18 trabaja solicitando una reserva de 500 pesos (como mínimo) para gestionar VERAZ, de todos quienes intervienen en la operación. De los locatarios y de los garantes. (Cada informe de Veráz sale 20 pesos) Ver si la garantía es válida y no tiene muchas solicitudes de otras inmobiliarias. Ahora bien, esto lo hacen con 10 postulantes a un departamento, es decir la suma en un sábado asciende para la inmobiliaria a 5.000 pesos. Luego realizan un filtro descartando por lo menos de 10 a 6 postulantes a una vivienda digna. Es decir que 6 ya quedan afuera de la operación, la inmobiliaria o a veces ocurre con dueños directos, devuelven 150 pesos aproximadamente de los 500 puesto que el resto según ellos sirvió para la INVESTIGACIÓN. Y los sellos de las garantías van sumando.
    Luego el dueño decide a quien alquilará, preferentemente que NO tengan CHICOS, MASCOTAS, y que en lo posible sean dos quienes habiten la vivienda.
    En suma queda 1 de los 3 restantes Es decir que sumamos 350 pesos por 3 y nos dará una suma más que considerable para la inmobiliaria o dueño que a todo esto ya había recolectado 350 pesos por 9. Es decir que la suma total de un sábado generalmente es de 3150 pesos. Ahora gastan los 350 pesos con los cuales se quedan? Los informes los abonan? Tienen un Fi mensual con Veráz, por lo tanto el acceso no sale 20 pesos por informe. Bueno mejor no pensar, o sí.
    La cuestión que en lo personal NO puedo ALQUILAR todavía (Hace más de 1 mes que estamos en la búsqueda).
    Ahora la pregunta es si uno gana 4000 pesos y el alquiler es de 1500 porque no hay una suma más baja, Cómo hacemos para vivir? Y a esto les ocurre a tantas familias que deben alquilar.
    La desesperación, la ansiedad, los daños morales, que los sujetos excluidos de un sistema perverso desde que este gobierno asumió. El Gobierno K. Quiero esto. La división de clases. Pero no solamente entre ruralistas, el campo, la sociedad, SINO ENTRE TODOS LOS ARGENTINOS.
    Nada más, ojalá usted pueda difundir no esta carta, sino la PROBLEMÁTICA, UNA MÁS QUE SE ESTÁ VIVIENDO EN NUESTRO PAÍS, Y DE LA QUIEN NADIE COMENTA NADA.

  2. sandra Dice:

    hola, m nombre es sandra y necesito asesoramiento legal para rescindir un contrato de locacion y cobrar la deuda que el inquilino tiene conmigo. muchas gracias

  3. romina Dice:

    mi consulta es la siguiente: soy propietaria de un departamento y en la ultima asamblea, de la cual no fui informada, se hablo sobre la pintura general del edificio y su costo. Para ello debemos abonar 4 cuotras de expensas extraordinarias por un valor de $462 x cuota, monto que no puedo abonar debido a mi situacion economica actual. El presupuesto para la pintura es de $100.000!!. ademas de eso el saldo de caja hace casi 3 meses esta en negativo -$12000, o sea que el administrador nos esta financiando el dinero. que debo hacer para defenderme respecto a que hacer, es obligatorio pagar las expensas extraordinarias. yo creo que esto es un atropello.
    saludos

  4. vnicolav Dice:

    la cruel historia de “garantia familiar”
    desde que se puso de moda los unicos beneficiados son ciertas “muchas” inmobiliarias que amenazando psicologicamente al futuro inquilino y este desesperado por “cerrar” un contrato escucha una propuesta muy peculiar.
    estos señores ( martileros gestores etc) ofrecen una solucion ” inmediata” por supuesto estafando al propietario y tambien al inquilino
    la cosa es simple….
    si usted coloca un dinero ( alrededor de 7 mil a 10 pesos )
    arriba del escritorio de la inmobiliaria..Usted alquila seguro
    y el propietario vera que usted cumplio con todos los requisitos..
    No lo sabian…?
    es comun en el partido de la Matanza , Lomas del Mirador , V. Madero etc y mas etc.
    a raiz de estas maniobras hace poco ( unos dias) una inmobiliaria en V.San martin ( Lomas del Mirador) al 3700
    dibujo los papeles por unos pesos “Extras” con tanta mala suerte que le aquilo a delincuentes que una vez dentro del local hicieron un voquete y vaciaron por completo una ferreteria al lado , por supuesto ante el asombro el dueño de dicha inmobiliaria NO pudo acreditar ni contrato ni garantia
    pero esto es otra historia …
    el pobre dueño de la ferreteria no solo fundio el negocio si no que ahora tiene que efectuar un juicio que le llevara años o algun arreglo “generoso” asi esta la ley..
    este es solo un ejemplo de lo que ocurre gracias a “estas garantias familiares” que no son mas que otra trampa para sacar dinero “extra” a los inquilinos
    Deberian investigar esto urgente.y terminar o derogar la famosa y triste ” garantia familiar”
    Ya existen hoy avisos que venden garantias familiares…
    Tampoco lo sabian…?
    Entonces para que existe la famosa “camara de inquilios”
    Para que estan..? defienden a alguien..?
    Que funcion cumple…?
    saludos

  5. inquilino estafado Dice:

    ¿Cuidado con lacras humanas como esta ?
    un desgraciado corrupto y mentiroso vive muy bien , en V.Madero abusando de gente que nesecita urgente alquilar
    coloca avisos en una compañia de cable ( Matanza) ofreciendo una casa arriba de un lavadero de autos en Rincon y E Castro.( San Justo)
    al poco rato de conocerlo es el tipo mas simpatico que puedas encontrar. casi tu mejor amigo .
    una vez que te lleva a conocerla luego en el auto te dira que ya hay otro interesado que dejo una seña de 500 pesos…
    luego dira esto….
    - como vos me caiste bien y sos honesto , que te parece si le devuelvo la seña y la casa prefiero alquiilartela a vos..( sigue) igual la plata que me das despues la descontamos cuando hacemos el contrato…
    Vos caes en tu desesperacion y le das los 500 pesos , luego te dice ( siempre con mucha simpatia) que nesecita otros 500 para verificar la garantia que le das …..( ya te saco 1000 )
    a los dos dias aparece simulando mucha tristeza y te dice esto….
    - Vos no sabes…lo mal que estoy …tu garantia no sirve y hace todo un teatro como que esta muy perturbado y hasta te hace sentir culpable…como que “vos” fallaste..
    lo que sigue despues varia segun el pobre inquilino
    jamas te devolvera el dinero , y es mas… el tipo simpatico se transforma en un ser muy malhumorado e imperitinente
    donde por telefono te dira….
    - ya te dije que el dinero NO se devuelve…
    asi trabaja esta lacra . tiene tres autos motos casas etc mas etc
    dice llamarse “Jose” es italiano ( o simula serlo) y vive en V. Madero
    CUIDADO CON LOS AVISO QUE COLOCA
    calculen a mil pesos por dia……
    ustedes mi diran…y la justicia…?
    bien gracias

  6. beatriz Dice:

    En mayo de 2008 alquilamos lo que supusimos, un dpto confortable, en Capital. En contra de la inmobiliaria el prop. cambio el modelo de contrato. En el que firmamos figura cuotas extraord. a n/cargo, arreglo de cañerias a n/cargo, según él, las cañerias habian sido revisadas y todo funcionaba bien, y si habia mejora edilicias eran a su cargo. A los 30 días mediante una Asamblea resolvieron pintar exterior e interior del edificio, de $ 154 de expensas, sumado la extraord. pasamos a $ 263. A pesar que la cuota es eventual (no extr.) para pagar un credito que van a sacar, nos dice que correspondia por contrato, si bien es una mejora es para bien nuestro. Desde octubre reclamamos por correo electronico, personalmente y telefonicamente, por las paredes humedas. La administración rompio pared comedor, cocina y el piso, en diciembre, en febrero pese a cambiar caño cloacal sigue todo igual, y dejo de hacerse cargo. El propietario asitió recién el 4de junio, mando gente a seguir rompiendo el 16, se fueron porque no encontraron causal.La humedad de la pared del placard del dormitorio que linda con la ducha, nos estropeo un monton de ropa, no podemos guardar nada. Tiene que haber una forma de reclamar que no podemos pagar un alquiler y vivir en estas condiciones por los vicios ocultos de un dpto. con 60 años de antiguedad, ni pagar por una mejora edilicia que se va a realizar despues que vence n/ contrato. Agradecere me informen donde podemos dirigirnos. Gracias Beatriz

  7. Victoria Aliaga Dice:

    Acá cuento la terrible pesadilla por la que estoy pasando con una inquilina que decidió dejar de pagar hace casi 2 anhos: http://yoerapropietaria.blogspot.com/
    Ojalá podamos deshacernos de estas delincuetes.

  8. Gustavo F. Molina Dice:

    SEGURO DE VIDA ENCARGADO DE EDIFICIO

    Una consulta por una situacion que estamos pasando, hace un año y medio aproximadamente falleció el encargado del edificio, grande fue la sorpresa tanto para inquilinos y propietarios cuando nos enteramos que la familia del damnificado inicio juicio al consorcio porque no se les hizo los aportes por el seguro de vida obligatorio, en realidad quien no realizo los aportes fue el administrador del consorcio que es quien representa al consorcio y el cual tiene todas las responsabilidades.
    Solamente pudimos encontrar 3 aportes de seguro de vida entre 2007 y 2008 cuando en realidad el encargado trabajó alrededor de 10 años, si bien el juicio esta dirigido hacia el consorcio y segun el codigo civil el consorcio lo conforman los dueños de cada uno de los departamentos, pero sin embargo esos pocos aportes que figuran en los resumenes de las expensas estan como gastos comunes y por lo que se entiende un gasto comun es comun a todo el edificio y lo pagan inquilinos y propietarios.
    Nuestra consulta es a cerca de la postura que debemos tomar los inquilinos ante esta situacion que nos toca vivir, ya que en nuestra mayoria somos quienes pagamos las expensas, que postura debemos tomar si el dueño del departamento se niega a pagar lo que le corresponde en el supuesto casi que la familia del dagnificado gane el juicio?

  9. Daniel F.L Dice:

    Hola tengo una problema.mi inquilino no quiere pagar las expensas porque la administracion no esta reparando el cielo razo del departamento.
    Hay mas propietarios que se quejan de lo mismo la falta de mantenimiento de los departamentos.
    Mi inquilino no tiene problema en pagar el total de la deuda de expensas siempre i cuando se proceda a la reparacion de los danos.
    Como devo proceder? mandando una carta documento ala administracion o al inquilino.
    Este problema lleva 6 meses,si me puede dar una orientacion se lo agradeceria grasias.

  10. Ruben Marchessini Dice:

    Me cayó agua del piso superior porque en el piso de más arriba una vecina olvidó de cerrar un artefacto, esto provocó el siniestro, de la administración me dijeron que le envíe carta documento a la dueña de la unidad donde se originó el problema. ¿Para qué está la administración? ¿No son el administrador que tiene que encargarse de hacer reparar los daños y arreglar con el que provocó el problema? Gracias.

  11. María Fabiana Arrillaga Dice:

    Hola! soy propietaria de un inmueble en propiedad horizontal el cual tiene un local con fines comerciales (peluquería) alquilado por su dueño a un tercero. En diciembre el locatario efectuó una queja verbal a la Administración del edificio debido a una pérdida de agua que le estaba ocasionando una rotura en el techo del mencionado local. Posteriormente materializa esa queja mediante carta documento. La Administración, contrata plomero matriculado quien asegura que la rotura es responsabilidad del propietario de la unidad del primer piso y responde con una carta documento, deslindando responsabilidades. El comerciante extiende la responsabilidad del daño a todo el consorcio con una nueva carta documento Pregunto ¿el señor locatario no tendría que dirigirse al propietario del inmueble que él alquila antes de recurrir a la Administración del edificio? Es el consorcio quién tiene que responder por los daños ocasionados? más aún cuando recién se le notifica la situación? Serían tan amables en responderme qué grado de responsabilidad le cabe al consorcio?. Desde ya les agradezco mucho me respondan.

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